Аренда складского помещения – дело весьма хлопотное и имеет несколько подводных камней. Не так просто вникнуть во все тонкости. Но, разобравшись более детально, можно сберечь определенное количество нервных клеток и получить желаемый результат.
Безусловно понятно, что для заключения договора аренды склада нужно этот склад сначала найти. Этот этап можно условно поделить на такие действия:
1. Определение всех нюансов аренды. Иными словами, ответить себе на вопросы:
- Зачем нужен этот склад? Целевое назначение играет большую роль. Также ответ на этот вопрос определяет особенности склада: отопляемый или нет; процент защищенности от внешней влаги; возможная охрана, внутренняя планировка, метраж и т.д.
- На какой временной промежуток? От этого зависит срок договора. Будет аренда долгосрочной или на короткий промежуток времени, а, может, и вовсе сезонной).
- Где территориально должен находиться склад? Размещение играет огромную роль. Начиная от цены за квадратный метр и заканчивая подъездными путями, наличием пробок в данном районе и удобностью для самого арендатора.
- Какую наивысшую цену позволительно заплатить за аренду? Установка максимальной грани бюджета, произведена на анализе цен рынка недвижимости, позволит сразу определить нужный диапазон.
2. Когда ответы получены и есть точное, до мельчайших подробностей, представление о том, каким должен быть объект договора, следует сделать еще один выбор: искать склад самостоятельно, либо же довериться риелторским организациям. В первом случае в затратах будет время, во втором – деньги.
3. Итак, склад найден. Теперь стоит проверить самого арендодателя. Если он – собственник помещения, убедитесь, не прибывает ли это имущество в залоге, сданным другому арендатору, либо же и вовсе в исполнительной службе. Если арендодатель – доверенное лицо, стоит внимательно изучить доверенность. Особенно срок действия и полномочия.
Теперь, после всех хлопот, можно приступить к подготовке проекта договора аренды.
Идеальный договор аренды склада должен состоять приблизительно из таких глав:
1. Предмет договора
Следует очень подробно описать, какое помещение передается аренду, его метраж, адрес. Желательно прикрепить план склада. Закрепить письменно право пользования местами общего пользования. Очень важную роль играет целевое назначение. Неплоха формулировка: «Арендатор имеет право использования помещения за целевым назначением, а именно: для размещения склада и других назначений, не перечащих законодательству». Она развязывает руки для иного рода действий и предоставляет возможность четко обозначить договоренность. Кроме того, следует обязательно добавить пункт, в котором арендодатель подтверждает, что данное помещение на момент подписания не сдано в аренду, не прибывает под запретом или арестом и т.д.
2. Срок
В этой главе следует прописать всё. Когда начинает действовать договор. На какой срок. Возможна ли автоматическая пролонгация. Имеет ли арендатор после окончания срока преимущественное право переоформления на новый срок.
3. Цена
Прописать цену и периодичность оплаты (раз в неделю, месяц, квартал). На кого возлагаются коммунальные платежи (в основном оплата за электроэнергию). Возможно ли повышение или понижение арендной платы в связи с колебанием курса валют.
4. Ремонт
В этой главе желательно прописать, кто и при каких обстоятельствах делает ремонт (для улучшения условий или для устранения дефекта: например, начала осыпаться штукатурка). И еще один очень важный момент: нужно обязать арендодателя после окончания договора заплатить за те улучшения склада, которые выполнены арендатором за свой счет и стали неотделимыми от помещения.
5. Следующие главы – это обязательства и права каждой из сторон
Ваша задача здесь - прописать максимально больше прав для себя, и максимально больше обязанностей для контрагента.
6. Форс-мажор
Стандартный пункт.
7. Ответственность сторон
Иными словами, кто за что отвечает. И кто платит за ремонт и испорченный состав склада, если, скажем, прорвало трубу.
8. Прекращение действия договора
Готовьте себе сразу несколько отходных путей. Если склад вам станет не нужен до окончания срока договора, пункт: «Арендатор может прекратить действия договора досрочно, в одностороннем порядке, сообщив об этом арендодателю за месяц до указанной даты досрочного расторжения договора» будет очень кстати.
9. Субаренда
Пропишите согласие арендодателя на субаренду, и если вдруг часть помещения вам станет ненужной, вы сами сможете сдать её в аренду.
10. Реквизиты
Это важнее, чем кажется на первый взгляд. Обязательно укажите адреса сторон. А вдруг дойдет до суда? Куда же слать гневные письма? Вот, пожалуй, основные тонкости заключения договора аренды склада. Конечно, каждый случай уникален, но этот базис поможет быть в более выигрышных условиях при любой конкретике. Итак, подытожить всё это можно тремя простыми правилами:
- Ищите склад по характеристикам, необходимым для хранения именно выбранного содержимого (для некоторых товаров требуется температурный режим, для других – определенная влажность).
- Тщательно проверяйте арендодателя и старайтесь прописать в договоре как можно больше выгодных для себя условий.
- Возложите обязанности устранения дефектов помещения и рисков случайного уничтожения имущества на арендодателя.
И помните: секрет хорошей сделки заключается не только в отлично сформулированном договоре аренды, но и в правильно выбранном контрагенте.